Simpati saya kepada semua pihak yang terlibat di dalam pembelian tanah bermasalah ini. Isu ini telah menatijahkan penganiyaan, jatuh maruah, serta mengganggu bisnes peniaga tanah yang berintegriti.
Oleh kerana isu ini telah disensasikan oleh media, dan bagi mengelakkan lagi perkara ini berulang khasnya oleh ‘pemilik’ tanah, broker, agen broker, promoter dan agen promoter yang mata duitan, tidak berintegriti dan tidak bertanggungjawab, saya ingin berkongsi beberapa panduan fiqh berkaitan masalah ini.
SENARIO PERTAMA
Sekiranya penjual tanah melalui brokernya menjual tanah yang telah dikaveat, membabitkan tuntutan daripada pihak lain, atau menjual tanah yang sebenarnya sudah dijual kepada orang lain, maka jual beli itu adalah terbatal. Semua wang perlu dikembalikan oleh penjual, broker, agen broker, promoter dan agen promoter serta semua yang ‘mengambil habuan’ di sebalik jual beli haram tersebut.
Ini kerana:
1. Jual beli adalah proses pemindahan pemilikan. Justeru, syariat meletakkan syarat ‘mulk tam’ atau pemilikan penuh atau pemilikan komprehensif terhadap tanah yang ingin dijual. Sekiranya berlakunya tuntutan pihak lain, ianya menjadi ‘mulk naqis’ atau pemilikan separa yang tidak melepasi kriteria syara’. Sabda nabi:
سنن أبي داوود ٣٠٤١: حَدَّثَنَا زُهَيْرُ بْنُ حَرْبٍ حَدَّثَنَا إِسْمَعِيلُ عَنْ أَيُّوبَ حَدَّثَنِي عَمْرُو بْنُ شُعَيْبٍ حَدَّثَنِي أَبِي عَنْ أَبِيهِ حَتَّى ذَكَرَ عَبْدَ اللَّهِ بْنَ عَمْرٍو قَالَ
قَالَ رَسُولُ اللَّهِ صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ لَا يَحِلُّ سَلَفٌ وَبَيْعٌ وَلَا شَرْطَانِ فِي بَيْعٍ وَلَا رِبْحُ مَا لَمْ تَضْمَنْ وَلَا بَيْعُ مَا لَيْسَ عِنْدَكَ
Sunan Abu Daud 3041: Telah menceritakan kepada kami Zuhair bin Harb telah menceritakan kepada kami Isma’il dari Ayyub telah menceritakan kepadaku ‘Amru bin Syu’aib telah menceritakan kepadaku Ayahku dari Ayahnya hingga ia menyebutkan Abdullah bin ‘Amru ia berkata, “Rasulullah shallallahu ‘alaihi wasallam bersabda: “Tidak halal menjual sesuatu dengan syarat memberikan hutangan, dua syarat dalam satu transaksi, keuntungan menjual sesuatu yang belum engkau jamin, serta menjual sesuatu yang bukan milikmu.”
2. Sekiranya peniaga atau broker menjual tanah yang bukan miliknya lagi, jual beli itu juga adalah terbatal. Ini berdasarkan kepada hadith di atas.
3. Jual beli seumpama ini termasuk di dalam bai’ gharar (ketidaktentuan) yang diharamkan oleh syara’. Sabda nabi:
سنن أبي داوود ٢٩٣٢: حَدَّثَنَا أَبُو بَكْرٍ وَعُثْمَانُ ابْنَا أَبِي شَيْبَةَ قَالَا حَدَّثَنَا ابْنُ إِدْرِيسَ عَنْ عُبَيْدِ اللَّهِ عَنْ أَبِي الزِّنَادِ عَنْ الْأَعْرَجِ عَنْ أَبِي هُرَيْرَةَ
أَنَّ النَّبِيَّ صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ نَهَى عَنْ بَيْعِ الْغَرَرِ
زَادَ عُثْمَانُ وَالْحَصَاةِ
Sunan Abu Daud 2932: Telah menceritakan kepada kami Abu Bakr dan Utsman dua anak Abu Syaibah?, mereka berkata; telah menceritakan kepada kami Ibnu Idris dari ‘Ubaidullah dari Abu Az Zinad dari Al A’raj dari Abu Hurairah bahwa Nabi shallallahu ‘alaihi wasallam melarang menjual secara ghaghar (transaksi jual beli yang mengandung unsur ketidakjelasan, penipuan, pertaruhan, dan hal-hal yang merugikan), sedang Utsman menambahkan dan hashah (transaksi jual beli yang dilakukan oleh dua orang tetapi barangnya belum jelas, kemudian untuk menentukannya salah satu dari mereka melempar hashat (kerikil), maka barang yang terkena kerikil itulah yang dijual).
Implikasi
1. Tidak berlakunya pertukaran pemilikan.
2. Penjual, broker, dan semua yang terlibat mengambil duit, komisen dan keuntungan daripada jual beli fasid ini, perlu memulangkan duit kepada pembeli. Pembeli juga berhak mendapat ganti rugi daripada
3. Penjual, broker, promoter, peguam serta agen terlibat perlu bertaubat, meminta maaf daripada pembeli, dan menzahirkan rasa bertanggungjawab mereka ke atas penganiayaan yang berlaku.
SENARIO KEDUA
Si broker, promoter, atau agen mempromosikan tanah tersebut kepada bakal pembeli, dengan menaruh harapan pembeli boleh membina rumah di situ. Lalu tanah tersebut dijual atas spesifikasinya boleh didirikan rumah.
Tiba-tiba, didapati yang tanah tersebut telah diputuskan oleh Kerajaan Negeri, berdasarkan plan perancangan desa dan bandar, tidak boleh untuk dibangunkan sebarang bangunan persendirian, bahkan akan diambil oleh kerajaan untuk tujuan pembangunan awam.
Pembeli tanah marah dan teraniaya. Impian mereka untuk membina kediaman, musnah.
Perbincangan hukum:
1. Sekiranya memang jelas, bahawa di saat termetrai jual beli tersebut, kerajaan negeri memberikan kebenaran untuk membangunkan rumah, kemudian selepas itu kebenaran itu ditarik semula, maka jual beli itu sah. Ianya dianggap sah, hanya sekiranya pihak peniaga, broker, promoter atau agen berjaya membuktikan yang kebenaran itu memang jelas wujud di saat perjanjian jual beli berlaku. Pembeli juga mengambil maklum dan bersetuju.
2. Sekiranya di saat perjanjian jual beli berlaku, telah berlaku hearsay atau kata-kata orang bahawa tanah tersebut akan dibangunkan oleh kerajaan untuk tujuan awam, maka ianya termasuk dalam bab gharar, yang kemudiannya boleh membawa kepada masalah ‘aib di dalam jual beli, di mana spesifikasi yang dijanjikan (tanah untuk kediaman sendiri) tidak dipenuhi oleh penjual dan broker. Sabda nabi:
سنن أبي داوود ٢٩٣٢: حَدَّثَنَا أَبُو بَكْرٍ وَعُثْمَانُ ابْنَا أَبِي شَيْبَةَ قَالَا حَدَّثَنَا ابْنُ إِدْرِيسَ عَنْ عُبَيْدِ اللَّهِ عَنْ أَبِي الزِّنَادِ عَنْ الْأَعْرَجِ عَنْ أَبِي هُرَيْرَةَ
أَنَّ النَّبِيَّ صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ نَهَى عَنْ بَيْعِ الْغَرَرِ
زَادَ عُثْمَانُ وَالْحَصَاةِ
Sunan Abu Daud 2932: Telah menceritakan kepada kami Abu Bakr dan Utsman dua anak Abu Syaibah?, mereka berkata; telah menceritakan kepada kami Ibnu Idris dari ‘Ubaidullah dari Abu Az Zinad dari Al A’raj dari Abu Hurairah bahwa Nabi shallallahu ‘alaihi wasallam melarang menjual secara ghaghar (transaksi jual beli yang mengandung unsur ketidakjelasan, penipuan, pertaruhan, dan hal-hal yang merugikan), sedang Utsman menambahkan dan hashah (transaksi jual beli yang dilakukan oleh dua orang tetapi barangnya belum jelas, kemudian untuk menentukannya salah satu dari mereka melempar hashat (kerikil), maka barang yang terkena kerikil itulah yang dijual).
3. Sekiranya di saat perjanjian jual beli itu berlaku, telah berlaku proses awal oleh pihak kerajaan untuk membangunkan tanah itu bagi tujuan awam, maka jual beli itu adalah fasid. Sabda nabi:
سنن ابن ماجه ٢٢٣٧: حَدَّثَنَا مُحَمَّدُ بْنُ بَشَّارٍ حَدَّثَنَا وَهْبُ بْنُ جَرِيرٍ حَدَّثَنَا أَبِي سَمِعْتُ يَحْيَى بْنَ أَيُّوبَ يُحَدِّثُ عَنْ يَزِيدَ بْنِ أَبِي حَبِيبٍ عَنْ عَبْدِ الرَّحْمَنِ بْنِ شُمَاسَةَ عَنْ عُقْبَةَ بْنِ عَامِرٍ قَالَ
سَمِعْتُ رَسُولَ اللَّهِ صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ يَقُولُ الْمُسْلِمُ أَخُو الْمُسْلِمِ لَا يَحِلُّ لِمُسْلِمٍ بَاعَ مِنْ أَخِيهِ بَيْعًا فِيهِ عَيْبٌ إِلَّا بَيَّنَهُ لَهُ
Sunan Ibnu Majah 2237: Telah menceritakan kepada kami Muhammad bin Basysyar berkata, telah menceritakan kepada kami Wahb bin Jarir berkata, telah menceritakan kepada kami Bapakku berkata; aku mendengar Yahya bin Ayyub menceritakan dari Yazid bin Abu Habib dari ‘Abdurrahman bin Syumasah dari Uqbah bin Amir ia berkata, “Aku mendengar Rasulullah shallallahu ‘alaihi wasallam bersabda: “Muslim satu dengan muslin lainnya itu bersaudara, maka seorang muslim tidak boleh menjual barang yang ada cacat kepada saudaranya kecuali menjelaskan kepadanya.“
Implikasi:
1. Berlakunya khiyar. Takrif khiyar ialah:
أن يكون للمتعاقد الحق في إمضاء العقد أو فسخه، إن كان الأمر أمر خيار شرط أو رؤية أو عيب..
Hak bagi al-muta’aqid (penjual atau pembeli) untuk meneruskan atau membatalkan jualbelinya. Sama ada khiyar itu berasaskan syarat, atau pengamatan, atau kecacatan ….. (Al-Zuhaili, Jilid 4, ms 288)
2. Di dalam Mazhab Shafi’e, terdapat 16 jenis khiyar yang dianggap muktabar. Antaranya:
- Khiyar majlis – pembatalan atau penerusan transaksi di dalam majlis jual beli, berdasarkan kepada hadith Bukhari dan Muslim.
- Khiyar syarat – dengan maksimum 3 hari berdasarkan kepada khabar al-Baihaqi.
- Khiyar aib – sekiranya berlakunya kecacatan, atau ketidakwujudan atau ketidaksempurnaan spesifikasi barang jualan seperti dijanjikan peniaga, sama ada sebelum, semasa dan selepas jual beli, dan sebelum penyerahan mutlaq, berdasarkan kepada hadith daripada al-Tirmizi.
3. Dalam senario kedua di atas, adalah jelas bahawa opsyen yang ada bagi mangsa-mangsa ialah:
- Khiyar syarat – perlu diteliti perjanjial jual beli dengan peguam.
- Khiyar aib – kecacatan pada spesifikasi. Pembeli tanah mengidamkan untuk mendirikan kediaman, tetapi rupa-rupanya tidak dibenarkan oleh pihak kerajaan.
4. Dalam hal ini, semua peniaga, broker, agen, promoter dan lain-lain, perlu bertanggungjawab, dan memulangkan semua duit yang diperolehi daripada pembeli, berserta dengan gantirugi.
5. Semua peniaga, broker, promoter dan agen perlu bertaubat dan memohon maaf kepada pembeli. Ingatlah amaran nabi kepada peniaga seumpama ini:
صحيح مسلم ١٤٧: و حَدَّثَنِي يَحْيَى بْنُ أَيُّوبَ وَقُتَيْبَةُ وَابْنُ حُجْرٍ جَمِيعًا عَنْ إِسْمَعِيلَ بْنِ جَعْفَرٍ قَالَ ابْنُ أَيُّوبَ حَدَّثَنَا إِسْمَعِيلُ قَالَ أَخْبَرَنِي الْعَلَاءُ عَنْ أَبِيهِ عَنْ أَبِي هُرَيْرَةَ
أَنَّ رَسُولَ اللَّهِ صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ مَرَّ عَلَى صُبْرَةِ طَعَامٍ فَأَدْخَلَ يَدَهُ فِيهَا فَنَالَتْ أَصَابِعُهُ بَلَلًا فَقَالَ مَا هَذَا يَا صَاحِبَ الطَّعَامِ قَالَ أَصَابَتْهُ السَّمَاءُ يَا رَسُولَ اللَّهِ قَالَ أَفَلَا جَعَلْتَهُ فَوْقَ الطَّعَامِ كَيْ يَرَاهُ النَّاسُ مَنْ غَشَّ فَلَيْسَ مِنِّي
Shahih Muslim 147: Dan telah menceritakan kepada kami Yahya bin Ayyub dan Qutaibah serta Ibnu Hujr semuanya dari Ismail bin Ja’far, Ibnu Ayyub berkata, telah menceritakan kepada kami Ismail dia berkata, telah mengabarkan kepadaku al-Ala’ dari bapaknya dari Abu Hurairah bahwa Rasulullah melewati setumpuk makanan, lalu beliau memasukkan tangannya ke dalamnya, kemudian tangan beliau menyentuh sesuatu yang basah, maka pun beliau bertanya: “Apa ini wahai pemilik makanan?” sang pemiliknya menjawab, “Makanan tersebut terkena air hujan wahai Rasulullah.” Beliau bersabda: “Mengapa kamu tidak meletakkannya di bagian atas makanan agar manusia dapat melihatnya. Barangsiapa menipu maka dia bukan dari golongan kami.”
CADANGAN TAMBAHAN
1. Serahkan masalah ini kepada yang pakar, membabitkan peguam yang bertauliah. Media melaporkan isu ini sebagai ‘penipuan’, tetapi realiti sebenar, mungkin juga disebabkan kesilapan.
2. Diharapkan rakyat awam tidak membuat spekulasi mudah, sehingga menzalimi mereka yang tidak bersalah, serta mereka yang menjadi mangsa keadaan.
3. Berhati-hatilah dalam urusan jual beli khasnya membabitkan tanah, dengan mengamalkan praktis guaman standard.
4. Jauhilah sifat cintakan dunia yang boleh mengaburi mata sehingga menzalimi orang lain dan juga diri sendiri.
5. Jangan musnahkan kepercayaan rakan-rakan kepada diri kita.
6. Jangan gunakan title anda atau title orang lain untuk tujuan habuan diri.
7. Kita semua berpotensi jadi mangsa. Justeru, rendah dirilah, dan berdoalah banyak-banyak kepada Allah, kerana satu hari nanti mungkin giliran kita pula.
abidfana.com 